Ohjeita maanvuokrasopimuksen tekemiseen

Suomessa lähtökohtana on sopimusvapaus. Osapuolet voivat vapaasti sopia asioista ja vastaavat
sopimusten täyttämisestä alkuperäiselle sopimuskumppanilleen. Monesti sopimukset liittyvät myös
ulkopuolisten oikeuksiin ja velvollisuuksiin – siksi vapaudella on omat rajoituksensa. Tässä artikkelissa tarjoamme ohjeita maanvuokrasopimuksen tekoon.

Maanvuokra on tarkoitettu sellaisiin tilanteisiin, joissa vuokrattu kiinteistö varustetaan vuokramiehen omistamilla rakennuksilla.

Maanvuokrasopimuksen täytyy olla jotakin maanvuokralain mukaista sopimustyyppiä:

Sopimus voi olla esimerkiksi muun asuntoalueen (MVL 3), maatalousmaan (MVL 4) tai liike- tai teollisuustontin (MVL 5) maanvuokrasopimus. Kaikkiin niistä löytyy oma erityissääntelynsä maanvuokralaista, joihin on syytä perehtyä ennen sopimuksen laatimista. Maanvuokralaissa on niin sanottu tyyppipakko. Eli ollakseen maanvuokrasopimus sen tulee täyttää sopimuksen muotomääräykset.

Maanvuokralain vahvan olettamasäännöksen vuoksi suosituksemme on, että jos asuntokiinteistö päädytään vuokraamaan vuokralaiselle maanvuokrasopimuksella, sopimus kannattaa ehdottomasti laadituttaa asiantuntijalla. Tällöin pienennetään riskiä, että sopimus voitaisiin tulkita asunnon vuokrasopimukseksi ja osa osapuolten sopimista ehdoista muuttua pätemättömiksi.

Jos osapuolet suunnittelevat maanvuokrasopimusta, sopimus tulee tehdä lain sallimissa rajoissa.
Ensimmäinen tärkeä kysymys mietittäväksi on tontin käyttötarkoitus. Onko tontti tarkoitus varustaa vuokralaisen omistamilla rakennuksilla vai ovatko rakennukset pääosin jo olemassa? Mikä rakennusten käyttötarkoitus on? Onko tontilla tarkoitus harjoittaa maataloutta? Kaikki nämä vaikuttavat sopimukseen.

Yleisin ja varteenotettavin vaihtoehto vuokrauksen kannalta on maanvuokralain 3 luvun mukainen muu asuntoalueen vuokra. Tämä sopimus tulee tehdä aina määräajaksi, enintään sadaksi vuodeksi. Jos tontti on tarkoitus varustaa vuokralaisen omistamilla rakennuksilla, sopimus tulee tehdä vähintään 30 vuodeksi. Jos tonttia ei varusteta vuokralaisen omistamilla rakennuksilla, sopimus tulee tehdä vähintään kahdeksi vuodeksi.

Toinen vaihtoehto on maanvuokralain 5 luvun mukainen muu maanvuokra. Siinä sopimus on mahdollista tehdä myös toistaiseksi voimassaolevana eikä sopimuksella ole minimikestoa. 5 luvun sääntely on muutoinkin hyvin väljä. Siksi osapuolten on tärkeää sopia vuokrauksen ehdoista mahdollisimman tarkasti.

Muun muassa seuraavia asioita on tärkeää miettiä ennen sopimuksen tekemistä:

1. Edellytykset
  • Kuka kiinteistön omistaa ja kuka saa tehdä maanvuokrasopimuksen?
  • Yhteisomistajien tapauksessa vuokraamisen tarvitaan kaikkien hyväksyminen.

2. Vuokraoikeuden kohteet
  • Kiinteistö, määräala, yleinen alue
  • Vuokraoikeus voi sijaita usean kohteen alueella. Kaikki kohteet on ilmoitettava vuokrasopimuksessa.
  • Jos vuokrauksen kohteena ei ole koko kiinteistö, tulee vuokra-alueen rajat yksilöidä tarkasti esimerkiksi karttaliitteelle.
3. Osapuolet
  1. Vuokranantajia voi olla useita: yksityishenkilö, yritys, viranomainen, kuolinpesä.
  2. Vuokralaisia voi olla useita: yksityishenkilö, yritys, viranomainen, perustettava yhtiö.
4. Pakolliset ehdot

Sopimuksen tarkoitus. Lain mukaan niitä voivat olla:

  • maan vuokraaminen asuntotarkoitukseen vuokramiehelle kuuluvassa, vuokra-alueella jo olevassa
    rakennuksessa tai hänen rakennettavakseen tarkoitetussa rakennuksessa (MVL 3 luku),
  • rakennetun viljelmän vuokra tai pelkkä maatalousmaan vuokra ilman maatalouden
    harjoittamiseen tarvittavia asuin- ja talousrakennuksia (MVL 4 luku)
  • muu maanvuokra, kuten vuokraus teollisuutta ja muuta tuotantotoimintaa varten tai vuokraus
    vapaaajan asunnon rakennuspaikaksi (MVL 5 luku).
5. Vuokra-aika
  • Vuokra-ajasta sovittaessa on huomioitava maanvuokralain pakottavat säännökset.
  • Määräaikainen esim. 50 vuotta tai vuokra-ajan alkamis- ja päättymispäivä vapaasti ilmoittaen.
  • Toistaiseksi voimassaoleva
  • Määräajan jälkeen jatkuva (esim. ensin 10 vuotta, jonka jälkeen 1 vuosi kerrallaan). Ehdot tulostuvat vuokrasopimukselle tehdyn valinnan mukaan: Vuokra-ajan päättymispäivän jälkeen vuokra-aika jatkuu n. vuosi kerrallaan, ellei sopimusta sitä ennen irtisanota.
  • Vuokra-aika jatkuu päättymispäivän jälkeen noin vuoden ajan, ellei sopimusta puolin tai toisin irtisanota vuotta ennen vuokra-ajan päättymispäivää.
6. Vastike
  • Maanvuokralain mukaan sopimuksesta on perittävä rahavastike.
  • Vuokran maksusta on summan lisäksi tärkeää sopia, maksupäivä ja tarkemmat maksutiedot.
7. Voiko vuokralainen siirtää vuokrasopimuksen vuokranantajaa kuulematta?
  • Siirto-oikeus Kyllä/Ei
  • Rakennusoikeus Kyllä/Ei
8. Onko vuokralaisella oikeus vuokrasopimuksen kirjaamiseen?
9. Miten sopimus voidaan päättää?
  • Oikeus irtisanoa
  • Oikeus purkaa
  • Oikeus korvaukseen kustannuksista sopimuksen päättyessä

Huomiota kannattaa kiinnittää tällöin mm. siihen, onko vuokranantajalla vuokrasuhteen päättyessä oikeus tai velvollisuus lunastaa vuokra-alueella olevat vuokramiehen rakentamat rakennukset ja minkälaisin ehdoin lunastusoikeus tai -velvollisuus on olemassa.

Maanvuokrasopimusta laadittaessa on olennaista muistaa sopia myös yksityiskohdista. Jos ajaudutaan ristiriitatilanteeseen, eikä kaikesta ole etukäteen sovittu, tarvitaan sopimusten tulkintaan sopimusasiakirjojen ja osapuolten oman tarkoituksen lisäksi lakikirjaa ja tuomioistuinten ratkaisuita. Siksi suosittelemme ottamaan maanvuokrasopimuksen tekoon mukaan lait tuntevan ammattilaisen!

Lataa tästä maanvuokrasopimuksen malli käyttöösi.