Kuinka paljon sopimusta laatiessa voi poiketa laista?

Jos kuluttaja tekee sopimuksen, jolla vuokraa asunnon käyttääkseen sitä omana ja perheensä asuntona, sopimukseen sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta. Laista löytyy paljon erilaisia käytännönläheisiä oppaita ja varsin runsas ratkaisu- ja tulkintakäytäntö.

Laki suojaa asukasta

Kun asunto vuokrataan kodiksi, tulee se asukkaan kotirauhan piiriin. Siksi laki suojaa vuokralaista monella tavalla. Vuokranantaja ei voi esimerkiksi päättää sopimusta tai korottaa vuokraa laista poikkeavalla tavalla. Myös vuokrasopimuksen ehtoja ei vuokranantaja voi noin vain muuttaa. Laki rajoittaa jopa vuokranantajan oikeutta vierailla asunnossa. 

Asioista voidaan toki aina sopia. Asioista sovittaessa on syytä erikseen muistaa, että joiltakin osin kysymys on pakottavasta lainsäädännöstä. Tämä tarkoittaa sitä, että vaikka osapuolet olisivat sopineet nimenomaisesti toisin, riitatilanteissa sovelletaan lain säännöksiä kuluttajan hyväksi.

Tunnetuin tällainen määräys on lain mukainen irtisanomisaika. Toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa lain mukainen määräaika on yksi kuukausi. Sitä ei ole mahdollista vuokralaisen vahingoksi pidentää. 

Kiinteistön kunnossapidosta sopiminen

Onko vuokralaisen ja vuokranantajan välillä sitten mahdollista sopia siitä, että vuokralaisen kunnossapitovastuu on lain mukaista minimiä laajempi ja jos on, miten tästä asiasta pitäisi sopia? 

Kunnossapidon jakautumisen pääsääntö on, että vuokranantaja vastaa koko vuokrasopimuksen ajan siitä, että asunto on kunnossa. Vuokralaisella ei ole ilman vuokranantajan lupaa tehdä huoneistossa muutostöitä. Muut kuin normaalin kulumisen aiheuttamat jäljet vuokralainen on vuokrasopimuksen päättyessä velvollinen kunnostamaan ja ennallistamaan. 

Laki antaa kuitenkin hyvin laajat mahdollisuudet sopia kunnossapitovastuun jakautumisesta. Jos lain säännösten mukaisesta vastuunjaosta sovitaan, sopimus tulee tehdä mahdollisimman yksityiskohtaisesti. Samalla tulee varmistaa, että osapuolet ovat ymmärtäneet asian samalla tavalla. Asioista on hyvä keskustella paitsi ennen sopimuksen tekemistä myös sopimuskauden aikana. 

Sopimusmalleissa vastuu asunnon kunnosta jaetaan ylläpitovastuuseen ja kunnossapitovastuuseen.

• Kunnossapitovastuuseen kuuluvat asiat ovat sellaisia, että ne kuuluvat vuokranantajan vastuulle myös siinä tapauksessa, että vuokralainen olisi ottanut niitä hoidettavaksi.
• Ylläpitovastuulle kuuluvat asiat ovat sen sijaan sellaisia, joissa normaalitapauksissa esimerkiksi kunta vuokranantajana vastaa. Lain mukaan voidaan kuitenkin sopia, että ne siirretään vuokralaisen vastattavaksi. 

Sopimusvapaudella on kuitenkin rajansa. AsHVL 26 §:n mukaan näitä vuokralaisen oikeuksia ei voida rajoittaa:

• oikeus vaatia huoneistolta laissa edellytettyä tai sovittua kuntoa
• oikeus saada vapautusta vuokran maksamisesta tai vahingonkorvausta kärsimänsä vahingon johdosta.