Vuokra- tai käyttöoikeussopimuksen purkaminen
Aina elämässä asiat eivät mene niin kuin on suunnitellut. Yhdessä tehty vuokrasopimus voi päättyä, tai se voi jäädä pienemmän joukon ”harteille” kuin on suunniteltu. Asunto on vuokrattu työpaikan läheltä, ja työpaikka vaihtuu. Lapset eivät löydäkään paikkaansa lähikoulusta tai harrastuksiin on liian pitkä matka. Siksi vuokralaisella on aina oikeus kuukauden irtisanomisajalla irtisanoa asunnon vuokrasopimus. Vuokranantajan puolelta irtisanomisajat ovat paljon pidempiä. Joskus voi olla tarve turvautua vuokrasuhteen järeämpään lopettamiskeinoon ja purkaa sopimus välittömästi.
Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen:
1.) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa;
2.) jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin lain asuinhuoneiston vuokrauksesta säännöksiä;
3.) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty;
4.) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää;
5.) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti; tai
6.) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.
Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.
Vuokrasopimuksen osapuolilla on oikeus purkaa vuokrasopimus myös siinä tilanteessa, ettei sovittua vakuutta ole asetettu määräajassa. Oikeus purkamiseen on sillä osapuolella, jonka hyväksi vakuus asetetaan. Edellä mainittua sovelletaan useimmiten vuokravakuuden maksamistilanteissa.
Ennen purkuilmoitusta vuokranantajalla on velvollisuus antaa vuokralaiselle kirjallinen varoitus, josta käy ilmi mikä on häiriön syy ja miten häiriö on ilmennyt.
Jäivätkö vuokrat maksamatta?
Tavallisin vuokrasopimusten ristiriitatilanne syntyy silloin, kun vuokralainen ei maksa vuokraa. Yleinen tulkintakäytäntö lähtee siitä, että vuokranantajalla on purkuperuste siinä vaiheessa, kun vuokralaisella on erääntynyt maksettavaksi vähintään kahden kuukauden vuokraa vastaava summa vuokria tai muita maksuvelvoitteita. Purkuperusteesta pitää huomauttaa. Vasta huomautuksen jälkeen vuokranantaja voi hakea purkua käräjäoikeudessa, mikä vie kuukausia. Monesti tässä vaiheessa kertyy vielä lisää vuokrarästejä.
Vuokrasopimuksen purkaminen maksamattomien vuokrien osalta on varsin suoraviivaista. On helppo näyttää vuokrasopimuksella, kuinka paljon vuokralaisen pitää maksaa. Tiliotteista käy ilmi maksetut maksut.
Vuokranantajan purkuoikeuden säilyttämisen kannalta on tärkeää huomioida muutama asia.
- Vuokrasopimuksessa on sovittava selvästi vuokralaisen vastuut. Tehtävät osoitetaan huoltokirjalla, tehtäväluettelolla tai vastuunjakotaulukolla.
- Tehtävien suorittamista on tärkeää raportoida ja seurata säännöllisesti. Kuukausittainen seuranta voi olla vähän lyhyt, mutta vuosittainen seuranta liian harvaa. Sopivasta raportointivälistä on hyvä sopia vuokrasopimuksessa.
- Jos osaksi vuokranmaksua sovitaan suuremman vuokranantajan vastuulle kuuluvan kunnossapitotyön suorittaminen (esimerkiksi talon julkisivun huoltomaalaus). Sille pitää erikseen sopia aikataulu, jonka aikana työ on tarpeen tehdä.
Onko vuokralaisen tekemä työ laadultaan ja jäljeltään sellaista, mitä vuokranantaja on odottanut? Tämä asia on hyvä varmistaa, kun työt ovat käynnissä tai kesken. Kannattaa ajoissa miettiä, mitkä ovat jatkon kannalta järkevimmät vaihtoehdot. Siksi kunnossapito- ja korjaustöistä kannattaa olla yhteydessä avoimesti työn eri vaiheissa.
Joskus myös vuokranantajan mieli voi muuttua ja sopimuksesta halutaan vain eroon. Näitä tilanteita varten on hyvä sopia myös siitä, onko vuokralaisella oikeus korvaukseen hänen tekemästään työstä tai käyttämistään materiaaleista, jos sopimus lopetetaan nopeasti. Ilman eri sopimusta oikeutta korvaukseen ei ole. Vuokralainen vastaa tekemiensä korjausten kustannuksista eikä hänellä ole oikeutta korvaukseen tehdystä työstä.